[논객칼럼=양원희] 이번 10월에 분양가상한제 실시를 앞두고 찬반논쟁이 치열하다. 현 정부 들어 14번이나 부동산 대책을 쏟아냈음에도 부동산가격이 좀처럼 잡히질 않아 15번째로 직접 가격을 통제하는 대책인 분양가상한제를 내놓았다. 당연히, 무리한 측면이 있고 부작용이 만만치 않고, 이해관계자들의 반발이 있어 향후 험난한 과정이 예상된다.

부동산에 대한 핵심대책은 정당한 과세인데, 정부가 이를 우회하여 멀리 돌아가고 있어서 문제해결이 어렵다. 이는 선거를 앞두고 조세저항이라는 악재를 피하기 위해 예고했던 정책들을 완화하거나 회피하려고 하기 때문이다. 부동산가격은 매우 복잡한 변수에 의해 결정되므로, 정책의 방향을 분명히 공표하고, 단순하고 명료하게 정책을 실행해야 효과가 있다.

부동산가격 상승이 경제적 사회적으로 악영향을 끼치는 만큼, 부동산을 과다하게 보유하는 것이 이득이 되지 않는 환경을 만들어 부동산을 선호하는 현상을 억제하는데 정책을 집중해야 한다. 정부의 개입은 금융정책으로 과도한 부동산 수요를 제한하는 정도에서 멈춰야지, 급한 마음에 부동산시장에 정부가 뛰어 들어 수요와 공급을 무리하게 조절하는 것은 부작용이 크다.

선거가 부동산정책에 영향을 미쳐서는 안 된다

2017년 문재인 정부가 출범하면서 ‘의기양양’하게 6월에 6.19대책으로 부동산정책을 시작했다. 부동산정책에 관한 한, 노무현 정부의 실패를 반복하지 않으려고, 대통령 주머니에 여러 정책을 만지고 있다고 농담까지 하면서 자신만만해 있었다. 그러나, 집권초기에 강력한 부동산 정책을 수립하여 추진해야 했는데 2018년 지자체 선거를 의식해서 선거 이후로 미루었다. 선거 이후에도 정부는 진보정권에 대한 국민의 기대와는 달리, 부동산 보유세를 약간 상향시킨 수준에 그친 정책방향을 제시했다.

그 이후, 부동산 시장은 ‘역시나’ 하는 평가와 함께 급등세를 보여, 2018년 9월 보유세 강화는 물론 부동산 정책을 총 망라한 9.13대책을 발표하기에 이르렀다. 그러나, 금년에 부동산 보유세 성적표를 받아 든 부동산 투자자들은 또다시 ‘미소’를 지었다. 정부가 공시지가를 현실화하여 보유세를 선진국 수준으로 높이겠다는 9.13대책 정신을 다시 약화시켰기 때문이다. 내년에 있을 총선을 의식하지 않을 수 없는 정권의 입장이 반영된 것으로 판단된다. 그 이후 부동산은 다시 상승세로 돌아서서 이제는 분양가상한제라는 극약처방을 내릴 수밖에 없는 상황이 되었다.

이런 식의 부동산 정책은 곤란하다. 앞으로도 선거가 줄줄이 예고되어 있다. 선거에 따라 부동산 정책이 정략적으로 활용되고, 실행계획을 완화하여 일관성도 없는 누더기정책으로 만들면 부동산시장에 혼란만 가져온다. 물론, 이렇게 해서는 선거에서도 승리할 수도 없을 것이다.

부동산보유세 강화와 임대소득세 현실화에 집중해야 한다

김현미 국토부장관은 2년 전 취임사에서 PPT를 띄우며 부동산문제의 핵심은 다주택 보유자에게 있다고 밝히고 이에 대한 강력한 대책을 예고했었다. 다주택 억제를 위해서는 부동산을 과도하게 보유하는 것이 매우 불편하고 불리하게 하는 정책을 강력히 추진해야 하는데, 임대사업자 우대정책과 같이 정책의 본질에 역행하는 ‘정책실수’까지 했다. 지금까지 정부는 15차례의 부동산 정책을 발표하면서 수요억제와 공급확대를 위한 모든 정책을 망라하였지만, 핵심을 빗겨나가 부동산가격은 다 올려놓고 급기야 분양가상한제를 들고 나왔다.

우선, 부동산을 보유하는데 내야 하는 세금(보유세)를 합리적 수준으로 강화해야 한다. 이미 9.13대책에서 보유세 강화를 위한 장기 로드맵을 발표한 바 있으나, 정부가 공시지가 현실화 비율을 조정하면서 시기를 늦추고 있어서 신뢰가 가지 않는다. 노무현 정부부터 계획한 대로 추진했으면, 이미 2018년에 보유세가 선진국수준인 시가대비 1%에 이르렀을 텐데, 현실은 아직도 0.2%에 미치지 못하고 있다.

다주택을 보유하여 임대소득을 올리고 있는 다주택자에 대한 소득세 과세수준을 현실화해야 한다. 정부는 유독 임대소득에 대한 과세에 매우 소극적이다. 주택임대가 유일한 소득원인 노인들을 배려한다고 하고, 임대소득세를 올리면 임차인에게 전가되어 임대료가 올라갈 수 있다는 부작용 등을 핑계로 대고 있다. 이는 소득이 있는 곳에 과세해야 하는 평등원칙에 어긋나고, 불로소득인 임대소득을 근로소득보다 세금을 더 감면해주는 것으로 매우 정의롭지 못하다. 국민 모두가 어떤 소득이든 합산하여 일관된 세율로 과세하는 종합소득체계를 확립해야 한다. 과세사각지대에 놓인 다주택의 경우, 임대소득을 빠짐없이 파악하여 적극적인 과세를 해야 한다.

2015년부터 경기부양을 위해 금융완화 정책을 지속하여 저금리와 유동성과잉 상태가 지속되고 있다. 부동산투기가 만연하면서 가계부채는 1500조를 넘겨 경제에 큰 부담이 되고 있다. 시중의 과잉유동성은 언제든지 부동산 투기로 다시 연결될 가능성이 있다. 게다가 대외환경악화와 한국경제의 구조적인 문제가 겹쳐 우리 경제는 침체 국면을 벗어나기 어렵다. 향후에 금리인하 압력이 더 커질 것이며, 정부의 재정확대 등으로 유동성 과잉현상은 더욱 지속될 것이다.

지금처럼 부동산을 보유하는 것이 안정된 수익이 보장되고, 세금부담이 적은 상황이라면, 강력한 부동산대책에도 불구하고 수단과 방법을 가리지 않고 부동산으로 자금이 쏠릴 수 있다. 경기침체 하에서 부동산가격만 상승한다면, 경제적인 문제만이 아니라 심각한 사회문제가 될 것이다. 현 정부는 눈앞의 선거만을 걱정할 상황이 아니다. 이미 법제화된 보유세강화 정책만이라도 제대로 실행해야 하고, 임대소득에 대한 과세현실화를 시급히 추진해야 한다.

분양가상한제는 효과가 있는 정책이지만 부작용도 만만치 않다. 정부입장에서 급한 마음으로 대증적인 정책을 사용하는 입장은 충분히 이해가 가지만 더 핵심적이고, 정당하고, 합리적인 정책으로 난국을 정면돌파를 해야 한다. 부동산 관련 세제가 정당하고 정의로우면, 부동산가격이 자유시장기능에 의해 상승한다고 해도 문제가 되지 않는다. 부동산상승으로 세수가 늘어나면 서민들을 위한 주택정책자원으로 활용하면 된다.

정부는 부동산가격 결정에 직접 개입하여 진흙탕 싸움을 하기 보다는, 과세정의를 실현하는 정책을 우선적으로 추진하면 된다. 이 정책만이 부동산정책 실패의 오명을 조금이라도 용서받을 수 있는 유일한 길이다.

 양원희

 (주)아이브인베스터스 대표이사