[오피니언타임스=양원희] 경실련이 문재인 정부 이후 토지시가총액이 2000조가 증가되었다고 주장하자 국토부가 과대 계산되었다고 반박하면서 공개토론을 예고하고 있다. 최근 대통령이 국민과의 대화에서 부동산은 안정적이라고 하고 부동산가격에 관한 한 자신감을 나타낸 상황에서, 경실련이 도발적인(?) 주장을 제기하자 대통령을 방어해야 하는 국토부가 발끈한 것이다.

그러나 토지가격이 얼마나 올랐는지 정확한 자료를 내놓기가 불가능하고, 토지가격의 상승은 일반시민들에겐 현실감이 없어 관심도가 떨어진다. 오히려 평당 1억을 돌파한 아파트가 생겼다는 뉴스가 관심거리이고, 매주 발표되는 아파트가격 동향은, 중요한 자산증식 수단 뿐 아니라 민생문제로서 모든 국민의 관심사가 되고 있다.

최근 서울지역 아파트가격은 경제문제만이 아니고 심각한 사회문제로 확산하고 있다. 이대로 더 놔두면 우리경제에 엄청난 부담으로 한국경제를 뒤흔들어 놓을 위험요인이 될 뿐 아니라, 한국사회에 다양한 갈등을 야기시킬 수 있는 잠재된 뇌관이 될 수 있다. 이미 부동산문제는 정부의 계속된 정책실패와 국민의 불신으로 정부가 혼자서 해결할 수 있는 범위를 넘어섰다. 정부당국은 경실련 뿐 아니라 모든 국민이 참여하는 대토론에 참여해서 근본적인 해법을 찾아야 한다.

국토부의 어설픈 부동산 대책이 사태를 키웠다

문재인 정부가 출범한 후 서울아파트 시가총액은 798조에서 10월말 현재 1233조원으로 폭증했다(전국은 2510조에서 3339조로 증가). KB부동산에 따르면 2017년 5월 서울아파트 중위매매가격이 6억 635만이었는데, 올해 11월에는 8억 8014만원으로 2억 7379만원 상승했다. 문 대통령의 현실인식과는 확연히 다르게 부동산가격의 상승은 논란의 여지가 없고, 피부로도 확실하게 느껴진다.

이러한 부동산 상황은 박근혜 정부의 빚내서 아파트 사라는 정책과 이를 떠받혀준 한국은행의 무차별적인 금리인하 정책이 근본적인 원인이다. 문재인 정부는 과도한 저금리, 유동성 과잉, 가계부채과다 등의 문제를 이어받아 해결하는 정책을 추진하기 보다는, 이주열 한은총재를 유임시키면서 거시경제상황을 오판하고 사태를 악화시켰다.

현 정부의 더 치명적인 정책실패는 경제정의실현 차원에서 정당한 공평과세를 비롯한 경제정책의 밑그림을 마련하지 못하였고, 정권 초기부터 미온적인 부동산정책을 추진한 데 있다. 부동산에 대한 거시적 정책목표도 없이 부동산 가격만을 잡는 단기목표에 급급한 정책을 남발하면서 결국은 실패했다.

정책당국이 강력한 원칙을 예외없이 적용하여 정책의지를 확실하게 보여주어도 부족할 판에, 세부적인 정책에서 임대사업자 특혜, 분양가상한제 실시 유예, 상한제 제외구역, 지역별 선별규제, 투기지역해제 등 투기세력에게 잘못된 사인을 계속 주는 어설픈 실책을 반복했다. 투기세력에게 피할 곳을 알려주면서 풍선효과를 키우는 실패를 반복해온 것이다.

국토부는 ‘핀셋규제’란 이름으로 자의적으로 규제범위를 설정하는 치명적인 실패는 더 이상 반복해서는 안된다. 핀셋규제를 한다는 것은 부동산 문제를 확실하게 장악하고 있는 상황 하에서, 정책효과를 정밀하게 예측하고 대응하고 있음을 전제로 한 것인데, 국토부가 그런 정책을 쓸 수 있는 능력이 있는지 의문이다..

탐욕과 무지가 만들어낸 부동산가격

서울아파트 시가총액은 1300조에 육박하면서 우리나라 경제를 이끌어가는 대표기업들이 상장되어 있는 코스피 시가총액과 비슷한 수준이다. 향후에도 아파트공급이 확대될 것이고 최근의 가격상승이 반영된다면 1500조 정도로 예상되는 바, 국내총생산규모(GDP)에도 육박할 것으로 추정된다. 향후에 아파트가격이 추가적으로 상승한다면, 국민이 경제활동으로 얻은 소득보다 불로소득규모가 더 커져서 근로의욕을 꺾어 우리경제의 활력을 심대하게 저해하는 상황이 될 것이다.

연봉 5000만-6000만원 근로자들이 연간 2000만-3000만원씩 10년을 피땀 흘려 모아야 하는 저축총액이 아파트를 소유함으로써 1년만에 얻은 불로소득 규모와 같다. 이에 상실감에 빠진 30-40대가 견디다 못해 최근에 아파트 매수에 가세하고 있다고 한다. 모든 부채를 동원해서 모험을 감행하는 젊은 세대들은 아파트 부채를 평생 상환하면서 정상적인 소비생활을 못하고 허리띠를 졸라매며 살아야 하는 상황으로 몰리고 있다. 더욱이 전 국민이 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 80%을 넘어섰고 가계부채는 1600조를 돌파하고 있다. 만일 아파트가 하락국면으로 진입하면 전 국민이 감당해야 할 상실감은 상상하기 어렵지 않다.

최근의 서울 아파트 가격은 인간의 탐욕이 만들어낸 가격이다. 경제상황, 소득수준, 가치평가 등 어떻게 평가해도 상식수준을 넘어선 가격이다. 비합리적인 가격차익을 노린 탐욕, 온가족의 자금을 동원하여 서울아파트에 집중하고, 자식에게 편법증여도 감행한다. 냉정한 가치판단으로 부동산을 매입하기 보다는 신기루같은 가격상승을 확신한 투기수요가 만들어낸 가격으로 이미 위험수준이다.

이러한 탐욕에는 무지가 바탕에 깔려있다. 우리경제는 경기침체가 구조화되고 있고, 경제성장 잠재력이 하락하고, 인구구조 노령화, 인구감소추세 지속, 부의 양극화 가속, 중국경제의 위험신호, 남북관계경색에 따른 안보 리스크 등 상식적으로 부동산 상승세가 지속되기는 어렵다. 아무리 과잉 유동성과 투기심리가 부동산을 밀어 올린다 해도 실물경제가 침체된 가운데 부동산만 활황이 유지될 수 없다.

더욱이 정부의 수차례에 걸친 부동산대책으로 수요를 억제하는 장치가 매우 강력하고 촘촘하게 짜여져 있으며, 보유세는 계속 현실화될 것이므로 아파트 보유에 따른 부담은 장기적으로 무거워질 것이다. 이러한 상황에서 부동산이 계속 오르기를 기대하고 탐욕을 보이는 것은 무분별과 무지의 산물이라고 할 수 있다.

한편, 정부대책이 아무리 강력하다 하더라도 국민전체가 정부정책을 불신하고 부동산에 대한 상승신화를 가지고 무분별한 탐욕을 지속한다면, 무리한 정책과 투기가 반복되면서 경제와 사회에 미치는 부작용은 더 심각해질 수 있다. 정부는 경실련 같은 단체들의 주장에 귀를 기울이고, 국민들의 불안을 잠재우고 세심한 설득과 장기적 부동산정책 로드맵을 제시하는 노력이 필요하다.

다시한번 국토부가 경실련과 국민토론회에 나서길 바란다. 그동안 부동산 상황과 정책을 신랄하게 토론하면서 시행착오를 수정하고 강력한 부동산정책을 국민 앞에 제시하고 설득해야 한다. 국토부 자신의 실패를 숨길 여유가 없다. 국민에게 이해를 구하고 정책에 대한 공감대를 형성하여 정책을 차질없이 추진해야 공동체의 ‘공멸’을 면할 수 있다. 물론, 문 대통령도 토론의 전과정을 주시하면서 참여하여 팩트체크와 대책마련을 독려해야 할 것이다.

양원희

 (주)아이브인베스터스 대표이사