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" 변명 그만하고 근거 자료부터 공개하라"경실련, 국토부 해명에 정면 대응하며 공개토론 촉구
논객닷컴 | 승인 2020.01.13 14:57

[논객닷컴=NGO 논평]

-국세청 과세기준인 건물시가 표준액이 건물값 아니면 대체 뭔가?

-개포8단지·삼성동 현대차 땅, 나지상태 반영률 30%도 안 돼

사진 경실련 홈피 캡쳐

경실련과 국토교통부가 또 다시 땅값논쟁에 돌입했습니다.

경실련은 국토부의 해명과 관련, “변명 그만하고 근거자료부터 공개하라”고 촉구했습니다.

“1000억원 이상 실거래된 빌딩의 시세반영률은 37%로 국토부가 발표한 66.5%의 절반 수준에 불과하다는 내용(경실련 발표)

에 대해 국토부가 변명자료를 발표했다. 국토부는 경실련이 실거래가에서 토지가격을 추정할 때 사용한 건물값인 건물시가 표준액은 건축물 시세가 아니며, 공시지가는 나지 상태로 간주해 평가한 금액이기 때문에 토지와 건축물이 함께 거래된 가격을 기준으로 비교하는 것은 적절치 않다고 했다. 지난번 경실련이 공시지가 실태조사 결과를 발표할 때에도 비슷한 반박자료를 발표했다”

경실련은 “하지만 정작 정부는 발표 공시지가 시세반영률 64.8%, 상업업무용지 시세반영률 66.5%에 대한 실제 근거는 단 1건도 제시하지 못하고 있다”며 “경실련 조사결과와 국토부 통계를 검증하자고 공개적으로 제안했음에도 아직 공개검증을 위한 토론에 나서지 않고 있다”고 지적했습니다.

“반박자료도 납득하기 어렵다. 첫째, 국토부는 국세청 과세기준인 건물시가표준액이 건축물 시세가 아니라고 한다. 상업업무용 빌딩은 과세기준이 공시지가(토지값)와 건물시가표준액(건물값)의 합계이다. 건물시가표준액은 국세청장이 매년 기준가액을 결정 고시하면 지자체장이 개별건물 노후도와 용도, 구조 등을 고려해 시가표준액을 발표한다. 경실련이 조사한 102개 건물의 경우 서울시장이 고시한 시가표준액은 총 4조 583억원이며, 용적률을 평균 800%로 가정할 경우 3.3㎡당 400만원이다. 신축 아파트의 건축비가 450만원 수준이고, 102개 건축물의 노후도 등을 고려할 경우 적정 수준으로 판단된다. 오히려 국토부가 매년 발표하는 아파트 건축비 기준인 기본형건축비의 거품이 심각하다. 2019년 기본형건축비는 3.3㎡당 644만원으로 서울시와 LH공사가 공개한 준공건축비(410만원)보다 더 높다”

경실련은 따라서 “건축비의 적정성을 논하려면 국토부가 결정한 기본형건축비의 세부 내용을 공개하고 검증하는 것이 순서”라며 “국토부는 28차례 기본형 건축비를 결정 고시했지만, 세부내역 산출근거 등을 공개하지 않고 있다”고 비판했습니다.

“ ’토지를 나지 상태로 간주해 가액을 평가한다‘라는 주장도 설득력이 없다. 관련 법에 따라 공시지가는 나지 상태로 간주해 가액을 평가하게 돼있다. 하지만 나지 상태를 강조한 것은 법이 허용하고 있는 토지이용가치를 최대한 고려하라는 의미다. 부동산 가격공시법에서도 공시지가의 정의를 ‘통상적인 시장에서 정상적으로 거래될 경우의 가격’ , 즉 시장가치를 고려한 금액이라고 규정하고 있다. 또 삼성동 현대차 부지, 개포주공8단지(디에이치자이) 등은 실제 거래 후 건물이 철거된 만큼 거래가액이 토지가액이라고 봐야 한다. 하지만 나지 상태에서도 공시지가 시세반영률은 30%대에 불과했다. 현대차 부지 공시지가는 3.3㎡ 기준으로 거래 이전은 6,428만원(2014년), 거래이후 8,448만원(2015년)에 불과했다. 2016년 이후 건물이 철거됐다. 국토부 변명대로라면 4.4억(2014년 거래가)의 65%(국토부 주장 현실화율)인 2.9억 수준이어야 했다. 하지만 건물철거 후 공시지가는 1.1억원으로 거래가의 25%에 불과했다. 건물이 철거되고 용도가 주거용에서 상업용으로 변경돼 105층 개발이 추진되면 토지 가치는 더 상승한다. 공무원연금공단이 2015년 매각한 개포주공8단지도 마찬가지다. 기존 아파트를 철거하고 신축 목적으로 업자가 3.3㎡ 기준 5,500만원에 매입했을 때 공시지가는 2,890만원이었다. 기존 건물철거 후 2018년 공시지가는 3,280만원이었다. 2018년 현대건설이 나지 상태로 입주자에게 아파트를 선분양하면서 받은 분양가 중 토지비는 3.3㎡당 1.2억원으로 시세반영률이 27%에 불과하다”

경실련은 “국토부는 더 이상 ‘전제나 근거에 있어 합리성이 결여된 주장으로 여론을 호도’하지 말고 공시지가 시세반영률의 산정 근거부터 제시하기 바란다”며 “국토부 장관은 당장 공시지가 조작 의혹에 대한 공개토론에 나서라”고 재차 촉구했습니다.

“문재인 대통령은 신년사에서 부동산투기와의 전쟁을 언급했다. 당장 검찰에 80조 규모 징세 업무를 방해한 자들에 대한 수사를 지시해야 한다. 더 나아가 거짓 자료로 대통령과 국민을 속여 온 관료를 문책하기 바란다”

국토교통부 해명 내용

-관련 보도(경실련, 1.9(목)>

◈`14년∼`19년 서울에서 거래된 1,000억원 이상의 빌딩(102건)에 대해 조사결과, 공시지가 현실화율은 37%로서 정부의 64.8%(상업용 66.5%)와 다름

경실련에서 발표한 상업용 건물 부지의 지가 추정방식은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가 산정방식과 다릅니다.

경실련은 건축물과 부지를 합산한 매매가격에서 건축물에 대한 시가표준액을 제외한 가격을 토지가격으로 추정하고 있으나, 건축물의 시가표준액은 지방세 과세를 위해 지자체장이 결정·고시하는 가액으로 건축물의 시세가 아닙니다.

공시지가는 전문가인 감정평가사가 토지를 나지상태로 간주하여 가액을 평가하기 때문에 건축물과 토지를 일체로 거래한 가격을 기준으로 비교하는 것은 적절하지 않습니다.

아울러, 경실련에서 추정한 현실화율은 서울에서 ‘14~’19년 동안 거래된 102건을 대상으로 자체 기준을 적용하여 추정한 것으로 국토부에서 제시하는 현실화율과 산정기준과 대상, 기준시점이 다릅니다.

국토부에서 작년 12월 17일 ‘부동산 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표하면서 제시한 공시지가의 현실화율은 전국의 50만개 표준지를 대상으로 분석한 것입니다. 감정평가사가 평가한 공시지가와 시세를 기준으로 할 때, ‘19년 1월 1일 기준 공시지가의 현실화율은 64.8%이며, 이 중 약 8.3만개인 상업용 토지에 대한 현실화율은 66.5%입니다.

* 현실화율 = 표준지공시지가 총액 ÷ 표준지 시세 총액

국토부에서는 토지를 포함한 부동산 공시가격의 현실화를 적극적으로 추진할 계획입니다.

`20년 공시지가 산정 시 적용한 방식*은 ‘20년에 한하여 적용되는 것이며, 공시가격 현실화율 제고 및 균형성 강화를 위해 금년 중 현실화율 목표치, 도달기간 등을 담은 로드맵을 마련하여 더욱 적극적으로 현실화해 나갈 예정입니다.

*현실화율 70% 미만 토지에 대한 현실화율 제고분 = (70% - 현행 현실화율)÷7

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